トシヒコ　雪ふみ分け　ブログ

練習問題⑥　宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。す

べて答えよ。なお、説明の相手は宅地建物取引業者ではないものとする。（令和6年度宅地建物取引士資格試験　改問

題）

 

ア、ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会

　　社にある者とする場合には、その旨を説明しなければならない。

イ、重要事項の説明を行う宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名する宅地建物取引

　　士は、専任の宅地建物取引士出なければならない。

ウ、区分所有建物である事務所ビル一室の売買契約の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託され

　　ているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所を説明しなければならない。

エ、区分所有建物である中古マンションの一室の売買媒介を行う場合、当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費

　　用の積み立てを行う旨の規約の定めのあるときは、その内容及びすでに積み立てられている額について説明しなけ

　　ればならない。

 

（補足）

ア、売買におけるガスの供給のための施設の整備の状況は、重要事項の説明書（35条書面）の記載事項である。

イ、重要事項の説明担当者は、宅地建物取引士であるが、専任である必要はない。そのとき、宅地建物取引士が記名押

　　印した重要事項の説明書（35条書面）を交付して、宅地建物取引士が説明する。

ウ、売買における１棟の建物の敷地管理が委託されているときは、委託を受けている者の氏名・住所は、重要事項の説

　　明書（35条書面）の記載事項である。

エ、売買における１棟の建物の計画的な維持修繕のために費用の積み立てを行う旨の規約の定めがあるとき、その内容

　　とすでに積み立てられている額は、重要事項の説明書（35条書面）の記載事項である。

 

（解答）

正しい選択肢は、ア、ウ、エ　

練習問題⑤　宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているのはどれか。なお、この問において「都道府県知

事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例都市における、その長をいうものとする。（平成

29年度宅地建物取引士資格試験　改問題）

 

１，都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に行う災害の防止のため必要な擁壁が設置されるた

　　めに、これを設置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められる場合、一定の限度のもと

　　に、当該宅地所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を命ずることができる。

２，都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地において行われる工事の状況について、その工事が宅地造成に関

　　する工事であるか否かに関わらず、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、報告を求めることができる。

３，宅地造成工事規制区域内の宅地において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の

　　除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満

　　たす必要のない地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、、都道府県知事への届出が

　　必要はない。

 

（補足）

１，〈 改善命令 〉宅地造成工事規制区域内の宅地・擁壁等の所有者、管理者、占有者に、都道府県知事から擁壁等の

　　設置、改造又は地形・盛土の改良のための工事を行うことを命じられることがある。

２，〈 報告の徴取 〉宅地造成工事規制区域内宅地の所有者、管理者、占有者に対し、都道府県知事から、宅地又は宅

　　地において行われている工事の状況について報告を求められることがある。

３，宅地造成工事規制区域内において、排水施設等の除却工事を行おうとするときは、工事に着手する日の14日前ま

　　でに、都道府県知事へ届け出なければならない。

 

（解答）

誤っている選択肢は、３　

練習問題④　建築基準法に関する次の記述のうち、誤っている選択肢はどれか、すべて答えよ。（平成24年度宅地建

物取引主任者資格試験　改問題）

１，街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行政庁の指定がなくとも、

　　都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。

２，第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、12m又は15mのうち、当

　　該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

３，用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は200㎡

　　を超えてはならない。

４，建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は禁止しようとする場合にお

　　いては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。

 

（補足）

１，特定行政庁が指定する角地は、都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が、限度とな

　　る。

２，第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における高さ制限は、原則10m又は12mのうち、都市計

　　画法で定められた高さを超えてはならない。

３，用途地域に関する都市計画で、敷地面積の最低限度を定めることができる。その敷地面積の限度は、200㎡を超え

　　ない範囲で定められる。

４，特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更・禁止する時には、土地所有者等全員の合意をもって、手続きをし、

　　特定行政庁の認可を受けなければならない。

 

（解答）

誤っている選択肢は、１・２・４　

　計画的な街づくりを設定するため都市計画法がある。都市計画区域を開発する場所（市街化区域）と開発を抑える場

所（市街化調整区域）とに線引きする。

市街化区域には、住居系・商業系・工業系の用途地域を定める。

道路・上下水道・送電設備・学校など都市施設をまとめて整備していく「市街地開発事業」と、それに反する開発や建

築が行われないように制限をかけるための「都市計画制限」があげられる。

市街化区域における宅地とその建物に関係する法律の規定によって、規制され、それぞれ適用される。

都市計画法、全体像である。これらを具体的に確認して、対応したい。

10月第三日曜日まで、116日。

　30年前になります。初めて「擬洋風建築」を目にしたことは、その建築物を見に行くというよりも、その建物が郷

土資料館であって、その資料を見に行きたいということでした。春でしたので、不思議な雰囲気を持っている建物に、

桜が加わり、贅沢な気持ちになりました。

その建物の外壁・柱の色、ステンドガラスは、独特な基調でしたので、異空間に訪れた気分になります。

元々、病院として建てられていましたので、静かで、程よい空気循環がうかがえます。冬に訪れていたら、異なった印

象であったかもしれません。

デザイン画は、研究施設を描いています。

星空を見ることができる場所を、イメージしています。

 

練習問題③　次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているのはどれか。（令和元年度　

宅地建物取引士資格試験　改問題）

１，本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合、その後は本人であっても無権代理行為を追認して有効な行為とするこ

　　とはできない。

２，本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相

　　続した場合とで、法律効果は同じである。

３，無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約のときにさかのぼって、その効力を生ずる。ただし、

　　第三者の権利を害することはできない。

４，本人が追認を拒絶した後に、本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続により当然には有

　　効とならない。

（補足・学説）

本人を無権代理人が相続した場合、無権代理人たる相続人は、本人と無権代理人との法律効果を融合する。（融合説）

１，本人が追認を拒絶すれば、無権代理行為の効果が、本人に及ばないことが確定する。

２，本人が追認する前に、無権代理人が本人を相続した場合、その法律効果は、本人と無権代理人たる効果を融合する

　　と考えられるから、無権代理人の行為は、本人の行為として有効になる。

３，本人が無権代理行為を追認すると、原則として、契約の時から有効な代理行為があったことになる。

４，本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続より前に本人によって追認を拒絶されているの

　　だから、その相続により当然には有効とならない。

（解答）

誤っているのは、２

練習問題②　意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているのは、どれか答えよ。（令和７年度

　宅地建物取引士資格試験　改問題）

ア、詐欺による意思表示は、取り消すことができるが、その詐欺につき善意かつ過失がない取り消し前の第三者には、

　　その取り消しを対応することができない。

イ、意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであり、その錯誤が法律行為の目的及び取引上

　　の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には

　　、その無効を対抗することができない。

ウ、相手方を通じてした虚偽の意思表示（通謀虚偽表示）は無効であり、第三者がその意思表示につき善意であっても

　　、過失がなければ、当該第三者にその無効を対抗することができる。

エ、表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意でないこと

　　（心裡留保）を知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。

 

（補足）

練習問題②は、意思表示において、相手方・第三者が、善意または悪意、無過失または有過失の場合に、民法の規定を

問いている。

ア、詐欺による場合、善意、無過失の第三者は、保護される。

イ、錯誤による場合、表意者に重大な過失があったならば、無効を主張することはできない。この設問の場合、表意者

　　に、重大な過失があるときなので、錯誤による無効はできない。したがって、第三者にもその無効を対抗すること

　　ができない。

ウ、通謀虚偽表示による場合、第三者が、善意であり、有過失であっても、表意者は、その第三者に無効を対抗できな

　　い。

エ、心裡留保による場合、相手方が、善意であり、有過失であるとき、契約は無効になる。

（解答）

誤っている選択肢は、ア・イ・ウ・エ

練習問題①　自己所有の土地を売却するAの売買契約の相手方に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例に照らし

、正しいものはどれか。（平成17年度　宅地建物取引主任者資格試験　改問題）

１　買主Bが被保佐人であり、保佐人の同意を得ずにAとの間で売買契約を締結した場合、当該売買契約は、無効であ

　　る。

２　買主Cが意思無能力者であった場合、Cは、Aとの間で締結した売買契約を、意思無能力者であることを理由として

　　当該売買契約に悪意であるAに対し、取り消すことができる。

３　買主D が婚姻している未成年者である。Dは、未成年者であることを理由に、当該売買契約を取り消すことができ

　　る。

（補足）

練習問題①は、自己所有の土地を売却する者（A）が、相手方が制限行為能力者であるとき、当該売買契約が、その相

手方によって行われる取消しの効果を、問うものである。

１　保佐人の同意を得られずにAとの間で売買契約を締結した場合、当該売買契約は、取り消しとなる。

２　意思無能力者である制限行為能力者自身が単独で、当該売買契約を取り消すことができる。

３　買主Dは、婚姻しているため、成年擬制が成り立つ。このため、当該売買契約を取り消すことができない。

（解答）

正しい選択肢は、２

　平日の１日で、90分を学習時間として確保したい。

学習時間は、宅建士の資格を利用して仕事をするであろう時間とします。

仕事をしながら学習されている方は、ハッキリとした学習計画で、６月から９月の４カ月間を費やしたい。

ここでは、過去問題集から参考書で知識を補完するという学習方法としたい。一肢一肢、手間を必要とするが、その設

問は何を意図しているか考えて把握したい。自身なりに、確実に把握しておく方法を確立して、実行したい。

私見ですが、権利関係は、契約の種類とその履行内容について、法令上の制限は、宅地における各制限について、宅建

業法は、宅建士の事務手続きについてと、大雑把であるが理解して学習したい。

　平成17年度（2005年度）宅地建物取引主任者資格試験における自己採点です。

本試験設問　　　　　　　50問　　　　　　正答数　　　　　　　36問

権利関係　　　　　　　　16問　　　　　　　　　　　　　　　　11問

法令上の制限　　　　　　 9問　　　　　　　　　　　　　　　　 6問

宅建業法　　　　　　　　17問　　　　　　　　　　　　　　　　14問

税、その他　　　　　　　 8問　　　　　　　　　　　　　　　　 5問

この年、合否判定基準は50問中33問以上正解の者です。（登録講習修了者は、45問中28問以上を正解した者です。）

また、この年の宅地建物取引主任者資格試験合格者の概要（埼玉県）は、以下の通りです。

受験者数　　　　13,213人

合格者数　　　 　2,408人

合格率　　　　　　 18,2%（内、登録講習修了者　30,1％）

合格者の内訳　　不動産業　32,8%　　金融関係　9,2%　　建設関係　10,0%　　他業種　19,4%

　　　　　　　　学生　12,2%　　主婦　3,3%　　その他　13,3%

 

　過去４回の受験では、勉強時間は作ったものの、計画性のないものでした。空き時間を無駄に使い、浪費するという

状況でした。忙しくある毎日で、何をするために宅建資格を得たいのか、もう一度考えて欲しい。その目的に沿って、

学習時間を割くことが、自身にとって実践的ではないだろうか。

１日の学習計画の内訳に、リフレッシュできる時間を得て、学習したい。

　昨年度（令和７年度）本試験に出題された法令上の制限分野は、都市計画法（開発行為、補助的地域地区） / 建築基

準法（防火・準防火地域における規制、建築確認）/ 建築基準法（容積率、建ぺい率、高さ制限、用途規制）/ 宅地造

成及び特定盛土規制法（許可制）/ 土地区画整理法（換地計画）/ 農地法 / 国土利用計画法（届出制）である。

過去問題集問題文を、具体的に１肢ごとに理解して、正誤を確認することが大切です。

ゴールデンウィーク後、10月第三日曜日まで、162日。

　宅建業法の分野において、事務所の設置・免許の基準・免許の効力・宅建士の事務・宅建士登録の基準・宅建士資格

登録・宅建士証・重要事項の説明・37条書面を、特に確認したい。この10項目のセクションを重点課題として、学習

に取り組みたい。

ゴールデンウィーク中、過度に勉強することは避けましょう。それよりは、忙しくある日頃の疲れを癒すことに、時間

を使って欲しいです。平日と変らぬルーティンの時間で学習し、家族や友人、もちろん自分自身に、ゴールデンウィー

クを、楽しんで過したい。

　民法上、他人の物を売る契約（他人物売買）は、有効である。

しかし、宅建業法における「自ら売主制限」では、他人物売買は、宅建業者である売主に対して制限が存在する。売主

が宅建業者で、買主が一般消費者である場合、極端で不当な契約であるとき、専門知識を知り得ない買主が、不利益を

被らないように、その売主に対して制限が存在する。

例えば、売主である宅建業者がある土地の所有権を手に入れられなかった場合、その土地の上にある建物の所有等が困

難となることが見込まれる場合がある。一般消費者が、不当に不利益を被る危険性がある。

10月第三日曜日まで、173日。

計画する学習方法を、プライベートな時間も維持しつつ、リラックスして実行したい。

　権利関係から重要なセクションとして、意思表示・代理・債務不履行・時効・相続・借地借家法・相隣関係を挙げま

す。この分野では、本試験で８問以上の正答を目標としたい。

例年通り10月第三週日曜日を本試験の日と仮定する。このとき、６月から本試験の日まで、130日間を本格的な学習期

間とする。権利関係・法令上の制限・宅建業法・自ら売主制限・税・時事問題と試験問題は、多岐に渡ります。忙しく

思うような時間を取れない場合、自分自身は、宅建士を取るその目的が何かイメージして、その目的時間を学習時間と

して割きたい。

出来るならば、本試験前に全国宅建士模擬試験を目指し、自身で学習計画を設計し、実践して欲しい。

　大英帝国が中央集権化していく過程において、コモン・ロー裁判所は、その地方、その地域の判例を記録しながら成

立する。これら判例に拘束されながら、間違えのないように解釈される。すべての時代、すべての国からなる判例は、

それら判例を拘束し、発展していくことになる。

仮に、前代未聞のケースが起こったとき、そのケースに似た様々な判例をピックアップし、そのケースの判例は、それ

ら前例の判例に拘束され、解釈される。

過去問題集で腕試しをしたい。

まずは、その練習問題に、どのようにアプローチするか考えたい。

急かす気持ちにブレーキをかけ、リラックスして、その計画を実行したい。

解答した問題は、何を意図しているのか考察して、かつ、正確な解答をインプットしたい。

ここでは、出来ること、出来ないことをハッキリと線引きして、得意分野と苦手分野を意識した学習を進めたい。

限られた時間ですので、効率的に学習を進めて、正答数を増やしたい。

2002年6月11日　アイルランド対サウジアラビア戦　横浜国際総合競技場　観戦後記

 

前半　１－０

後半　２－０

合計　３－０

アイルランド　勝点　３　　サウジアラビア　勝点　０

試合当日は、対戦カードピンバッジが販売されていた。

ゴールサイド最後尾席でよく見えないが、会場は盛り上がりを見せる。

父・母・姉と私の４人分のチケットで観戦する。申し込んだ抽選で、１試合に当たる。

両チーム共に、グリーンのチームカラーである。

会場の芝生とユニホームが印象的である。グリーンの帽子をかぶっている観客が多かった。

当日は、雨の天候も予想されたが、あっと言う間の90分でした。

　いつ、年金受給を開始するか。

損をしない年金開始時期とは、いつだろうか。

現在、公的年金制度は、３階建てである。

 

公的年金制度の中で、１階部分の老齢基礎年金は、60才から75才までに受給開始を可能とする。

2017年8月から、この老齢基礎年金は、受給開始を可能とする受給資格期間を120ヵ月とされてることに注意したい。

ただし、老齢基礎年金を満額受給するためには、480ヵ月の受給開始期間が必要である。

65才から繰り下げて年金を受給することを選択するならば、繰り下げた月数に応じて0.7％ずつ年金受給額は増える。

65才から繰り上げて年金を受給することを選択するならば、繰り上げた月数に応じて0.4%ずつ年金受給額は減ること

になる。

「ねんきん定期便」によって、それぞれ65才以降に受給できる「老齢基礎年金」や「老齢厚生年金」の見込み額が記

載されている。

　宅建士資格試験を学習するために、睡眠時間を割いて学習しがちです。仕事などで時間を確保することが難しい方は

、今までの睡眠時間を割いて学習することで生活リズムを崩してしまいがちなので、そのことは避けたいです。

何のために宅建士試験に合格したいのか、具体的な目標を持つことが大切です。その目標のために時間を割いている。

このことによって、１日の中で、どこの時間を使うことが出来るのか、見当がつくでしょう。

大切な１日ですので、その24時間を、仕事・食事・プライベート・休憩・睡眠・学習時間と計画的に使い、かつ、毎

日をそのルーティーンを保ちながら、残り学習日程を過ごしたい。

　宅建士資格試験受験合格のために学習時間を確保するうえで、食事・休憩・プライベート・睡眠時間を、しっかり確

保したい。

仕事で、学習時間を確保できない方も多いでしょう。

宅建士受験のために必要な時間を確保するとき、まず、頭の中をリフレッシュして学習に臨みたい。

休憩・プライベートな時間は、コーヒーブレイクや喫煙やショッピングを含みます。これらによって、気分転換を試み

て欲しい。頭の中をリラックスさせることにより、効率的な学習をすることが出来るでしょう。